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- 房(fáng)地産政策利好空前 成交量走向成市場(chǎng)關注焦點
- 發表時(shí)間： 2024-05-20 09:37:05 浏覽次數: 轉自：第一财經
房(fáng)地産重磅新政接連出台，支持力度空前。
5月(yuè)17日，央行等宣布取消全國層面房(fáng)貸利率政策下(xià)限、下(xià)調首付款比例和(hé)公積金貸款利率、設立保障性住房(fáng)再貸款。全國切實做(zuò)好保交房(fáng)工作視頻(pín)會議(yì)提出，商品房(fáng)庫存較多(duō)城(chéng)市，政府可(kě)以需定購(gòu)，酌情以合理(lǐ)價格收購(gòu)部分(fēn)商品房(fáng)用(yòng)作保障性住房(fáng)。
業内人(rén)士認爲，一系列新政在房(fáng)地産供需兩端同時(shí)發力，将有助于消化(huà)存量房(fáng)産、優化(huà)增量住房(fáng)，扭轉房(fáng)地産市場(chǎng)需求疲弱的(de)現狀，并推動房(fáng)地産行業向發展新模式轉變。
受政策利好刺激，房(fáng)地産闆塊掀漲停潮，萬科A、綠地控股、金地集團(4.660, 0.09, 1.97%)、城(chéng)建發展、空港股份等超20股漲停。
史上最低首付
根據央行、金融監管總局聯合發文，調整個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款最低首付款比例，首套住房(fáng)商業性個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款最低首付款比例調整爲不低于15%，二套住房(fáng)商業性個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款最低首付款比例調整爲不低于25%。
房(fáng)貸首付比例最近一次調整是在2023年8月(yuè)，當時(shí)首套房(fáng)首付比例調整爲不低于20%，二套房(fáng)不低于30%。
“這(zhè)次統一再下(xià)調5個(gè)百分(fēn)點，将有利于進一步降低居民的(de)購(gòu)房(fáng)門檻，釋放居民購(gòu)房(fáng)消費潛力。各地仍然是按照(zhào)因城(chéng)施策的(de)原則，結合當地的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)形勢以及調控需要，自主合理(lǐ)确定當地的(de)首付比例政策下(xià)限。銀行在當地政策下(xià)限的(de)基礎上，再根據客戶的(de)具體狀況，自主決定每筆貸款的(de)具體首付比例。”央行相關部門負責人(rén)稱。
央行同時(shí)宣布，自5月(yuè)18日起，下(xià)調個(gè)人(rén)住房(fáng)公積金貸款利率0.25個(gè)百分(fēn)點，5年以下(xià)（含5年）和(hé)5年以上首套個(gè)人(rén)住房(fáng)公積金貸款利率分(fēn)别調整爲2.35%和(hé)2.85%，第二套個(gè)人(rén)住房(fáng)公積金貸款利率分(fēn)别調整爲不低于2.775%和(hé)3.325%。
這(zhè)是繼2022年10月(yuè)1日下(xià)調首套個(gè)人(rén)住房(fáng)公積金貸款利率0.15個(gè)百分(fēn)點後，時(shí)隔一年半再度下(xià)調。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次調整後的(de)房(fáng)貸首付比例是曆史最低水(shuǐ)平，說明(míng)國家層面對(duì)于去庫存和(hé)支持合理(lǐ)住房(fáng)消費需求的(de)重視，對(duì)于剛需和(hé)改善型住房(fáng)的(de)快(kuài)速和(hé)規模性釋放具有重要意義。
疊加公積金利率下(xià)調，嚴躍進預計，對(duì)後續各地公積金貸款的(de)申請、購(gòu)房(fáng)成本降低以及支持住房(fáng)消費提振将産生積極作用(yòng)。未來(lái)“低首付+低商貸利率+低公積金利率”的(de)購(gòu)房(fáng)模式會形成，有助于今年房(fáng)地産銷售市場(chǎng)的(de)活躍，全面推動房(fáng)地産市場(chǎng)複蘇。
央行還(hái)宣布，取消全國層面首套住房(fáng)和(hé)二套住房(fáng)商業性個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款利率政策下(xià)限。
此前首套、二套房(fáng)貸利率下(xià)限分(fēn)别爲5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP，新房(fáng)價格環同比連續3月(yuè)下(xià)跌的(de)城(chéng)市可(kě)階段性取消首套房(fáng)貸利率下(xià)限。根據央行公布數據，截至3月(yuè)末全國343個(gè)城(chéng)市（地級及以上）中，75個(gè)下(xià)調了(le)首套房(fáng)貸利率下(xià)限，64個(gè)取消了(le)下(xià)限。根據中指研究院監測，超20城(chéng)宣布4月(yuè)起階段性取消首套房(fáng)貸利率下(xià)限；5月(yuè)，南(nán)京、合肥相繼宣布取消首套房(fáng)貸利率下(xià)限。
中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜表示，當前已有部分(fēn)城(chéng)市的(de)部分(fēn)銀行執行首套房(fáng)貸利率在3.1%左右，本次央行取消全國層面房(fáng)貸利率下(xià)限，政策利好擴展至二套房(fáng)，預計将有更多(duō)城(chéng)市下(xià)調房(fáng)貸利率，一線和(hé)核心二線城(chéng)市房(fáng)貸利率下(xià)調空間也(yě)有望打開。
東方金誠首席宏觀分(fēn)析師王青認爲，首付和(hé)房(fáng)貸利率是左右樓市走向的(de)關鍵，直接決定了(le)居民的(de)購(gòu)房(fáng)成本和(hé)對(duì)未來(lái)樓市的(de)預期。從政策内容上看，政策利好大(dà)大(dà)超出市場(chǎng)預期，釋放了(le)支持房(fáng)地産行業較快(kuài)實現“軟著(zhe)陸”的(de)強烈信号，預計将在短期内對(duì)樓市産生較強的(de)提振效應。
“後續的(de)關鍵是在取消房(fáng)貸利率下(xià)限後，各地商業銀行在因城(chéng)施策原則下(xià)，居民房(fáng)貸利率能否較快(kuài)下(xià)調。”王青稱。
不過，億翰智庫研究總監于小雨(yǔ)認爲，預計絕大(dà)多(duō)數城(chéng)市會跟進首付比例下(xià)調，尤其是現在已取消限購(gòu)政策的(de)城(chéng)市。但這(zhè)也(yě)對(duì)未來(lái)的(de)還(hái)款能力提出了(le)要求。同時(shí)值得(de)注意的(de)是，當有足夠大(dà)的(de)成交量帶動樓市價格企穩甚至回升，才算(suàn)是市場(chǎng)真正的(de)築底完成。
“政府收儲商品房(fáng)”助力去庫存
在房(fáng)貸利率、首付比例迎來(lái)新政的(de)同時(shí)，去庫存方面也(yě)有新舉措。
17日，全國切實做(zuò)好保交房(fáng)工作視頻(pín)會議(yì)提到了(le)幾大(dà)措施，包括全力支持應續建項目融資和(hé)竣工交付、地方政府酌情收購(gòu)已出讓的(de)閑置存量住宅用(yòng)地、商品房(fáng)庫存較多(duō)的(de)城(chéng)市政府可(kě)“以需定購(gòu)”等。
當日，在國新辦新聞發布會上，中國人(rén)民銀行副行長(cháng)陶玲介紹，将設立3000億元保障性住房(fáng)再貸款，利率爲1.75%，期限1年，可(kě)展期4次，發放對(duì)象包括21家全國性銀行，銀行可(kě)按照(zhào)自主決策、風險自擔原則發放貸款。央行按照(zhào)貸款本金的(de)60%發放再貸款，可(kě)帶動銀行貸款5000億元。
收購(gòu)對(duì)象嚴格限定爲房(fáng)地産企業已建成未出售的(de)商品房(fáng)，對(duì)不同所有制房(fáng)地産企業一視同仁。收購(gòu)主體由城(chéng)市政府選定，被選定的(de)地方國企及所屬集團不得(de)涉及地方政府隐性債務，不得(de)爲政府融資平台。收購(gòu)的(de)商品房(fáng)用(yòng)作保障性住房(fáng)配售或租賃。
陶玲表示，這(zhè)項政策是央行爲支持構建房(fáng)地産發展新模式出台的(de)重要舉措，既能推動商品房(fáng)市場(chǎng)去庫存、加快(kuài)保障性住房(fáng)供給，還(hái)能助力保交樓和(hé)“白名單”機制——房(fáng)地産企業出售已建成商品房(fáng)後，回籠資金可(kě)用(yòng)于在建項目續建，改善房(fáng)企的(de)資金狀況。
會上，相關部門負責人(rén)還(hái)表示，将進一步發揮城(chéng)市房(fáng)地産融資協調機制作用(yòng)，滿足房(fáng)地産項目合理(lǐ)融資需求，城(chéng)市政府推動符合“白名單”條件的(de)項目“應進盡進”，商業銀行對(duì)合規“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理(lǐ)融資需求。截至5月(yuè)16日，全國297個(gè)地級及以上城(chéng)市已經建立了(le)房(fáng)地産融資協調機制，商業銀行已按内部審批流程審批通(tōng)過了(le)“白名單”項目貸款金額9350億元。
事實上，從2022年至今，至少已有14座城(chéng)市（或地級市下(xià)屬區(qū)縣）的(de)政府或地方國企收儲商品房(fáng)，用(yòng)作保障性租賃住房(fáng)或人(rén)才公寓。
2023年初，央行創設了(le)1000億元租賃住房(fáng)貸款支持計劃，支持濟南(nán)、鄭州等8個(gè)城(chéng)市試點市場(chǎng)化(huà)批量收購(gòu)存量住房(fáng)、擴大(dà)租賃住房(fáng)供給。該計劃将并入此次保障性住房(fáng)再貸款政策中管理(lǐ)。
克而瑞研究中心認爲，過往政府收儲商品房(fáng)案例中，地方财政、租賃住房(fáng)貸款支持計劃、城(chéng)投平台自籌資金是三大(dà)資金來(lái)源，但規模終究有限。如今，央行設立3000億元保障性住房(fáng)再貸款，将成爲新的(de)資金來(lái)源補充。
“但需要指出的(de)是，幾千億資金規模仍不足以在全國範圍内大(dà)規模推行政府收儲，據估算(suàn)達成這(zhè)一目标所需資金可(kě)能超過5萬億元。”克而瑞認爲，政府收儲模式可(kě)能并不會大(dà)規模鋪開，大(dà)概率隻會在高(gāo)庫存且保障性住房(fáng)缺口較大(dà)的(de)城(chéng)市和(hé)區(qū)域落地，去庫存效果難以企及當年棚改貨币化(huà)。
鏡鑒咨詢創始人(rén)張宏偉表示，未來(lái)還(hái)可(kě)以考慮發行特别國債，它的(de)利率非常低，銀行可(kě)以把資金定向投到各城(chéng)市的(de)存量房(fáng)收購(gòu)中，地方政府則負責上報收購(gòu)存量房(fáng)的(de)目标，彙總到相關部門。
“這(zhè)其實就類似于國外的(de)‘保障性住房(fáng)銀行’，過去不少國家，包括一些發達國家，在面對(duì)經濟危機壓力、房(fáng)地産庫存過高(gāo)等問題時(shí)，都曾在國家層面出手，收購(gòu)市場(chǎng)上的(de)存量房(fáng)，實現去庫存目标，還(hái)是有不少經驗可(kě)以借鑒的(de)。”張宏偉稱。
政府收儲商品房(fáng)模式面臨的(de)另一大(dà)難題是收購(gòu)後的(de)運營管理(lǐ)問題，收益如何覆蓋成本考驗這(zhè)一模式能否持續。
克而瑞認爲，目前大(dà)部分(fēn)城(chéng)市的(de)租金回報率僅在2%左右，即便使用(yòng)低成本資金，考慮加上運營成本，平衡收支也(yě)并非易事。如果不能解決這(zhè)一問題，那麽大(dà)規模收儲商品房(fáng)隻不過是把庫存風險從房(fáng)企端轉移到了(le)政府端，并沒有實質性化(huà)解風險。
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