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- 房(fáng)貸利率調整雖影(yǐng)響輕微 銀行業穩定息差仍需努力
- 發表時(shí)間： 2024-05-31 09:11:36 浏覽次數: 轉自：證券時(shí)報
1月(yuè)，地産融資協調機制出台并在各地落地見效，當前已有超9000億元通(tōng)過審批；4月(yuè)，中央政治局會議(yì)明(míng)确提出“統籌研究消化(huà)存量房(fáng)産和(hé)優化(huà)增量住房(fáng)的(de)政策措施”；5月(yuè)，央行發布“517新政”，力度空前，被稱爲史上最寬松的(de)房(fáng)貸政策。目前，上海、廣州、深圳等多(duō)個(gè)城(chéng)市已密集發布跟進政策。
總體來(lái)看，上述政策均要求銀行業從供需兩端支持房(fáng)地産行業發展。值得(de)注意的(de)是，從供給端觀察，銀行響應保交付、去庫存的(de)政策支持房(fáng)企融資，在“應貸盡貸”下(xià)也(yě)逐漸形成更爲理(lǐ)性、細緻的(de)房(fáng)貸投放策略；從需求端觀察，首付比例、房(fáng)貸利率的(de)下(xià)調，有利于居民房(fáng)貸成本的(de)下(xià)降，對(duì)銀行應對(duì)客戶提前還(hái)款也(yě)有一定抵補作用(yòng)，但銀行仍需直面如何平衡息差下(xià)行的(de)問題。
政策組合拳力度空前
5月(yuè)17日金融監管部門加大(dà)住房(fáng)金融政策支持力度後，全國多(duō)省份迅速響應。值得(de)一提的(de)是，上海、廣州和(hé)深圳的(de)個(gè)人(rén)房(fáng)貸首付比例及房(fáng)貸利率下(xià)限均創下(xià)曆史新低。
具體來(lái)看，央行、國家金融監管總局出台的(de)最新政策，調整了(le)個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款最低首付款比例，首套和(hé)二套住房(fáng)商業性貸款最低首付款比例分(fēn)别下(xià)調至15%、25%；同時(shí)，取消了(le)全國首套房(fáng)和(hé)二套房(fáng)個(gè)人(rén)商業貸款利率政策下(xià)限。
随後，廣東19個(gè)地市以及湖北(běi)、雲南(nán)、山西、甘肅、河(hé)北(běi)、陝西、甯夏、廣西、重慶等省（區(qū)、市）宣布取消當地首套房(fáng)和(hé)二套房(fáng)貸款利率下(xià)限。近日，上海、廣州和(hé)深圳等一線城(chéng)市也(yě)宣布跟進，紛紛出台重磅樓市政策。
從房(fáng)貸利率調整的(de)幅度來(lái)看，各地各異，體現了(le)樓市新政中強調的(de)因城(chéng)施策原則。
例如，廣州此輪“松綁”在一線城(chéng)市中力度最大(dà)，現行樓市政策也(yě)爲一線城(chéng)市中最爲寬松的(de)，首付比例執行最低标準（即首套15%、二套25%）并取消利率下(xià)限；上海首套房(fáng)貸款利率下(xià)限調整爲不低于LPR（貸款市場(chǎng)報價利率）減45個(gè)基點，最低首付款比例調整爲不低于20%；深圳的(de)首套房(fáng)個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款利率下(xià)限，也(yě)調整至LPR減45個(gè)基點。
金融支持房(fáng)地産企業融資也(yě)已落地見效。從銀行對(duì)房(fáng)地産企業的(de)投放看，2024年以來(lái)，地産信貸已實現了(le)“超額投放”。根據國家金融監管總局披露，截至一季度末，房(fáng)地産開發貸款展期餘額同比增長(cháng)147%。此外，根據央行數據，一季度房(fáng)地産開發貸淨投放達到8800億元，遠(yuǎn)高(gāo)于2023年全年淨投放的(de)1900億元。近幾年，房(fáng)地産開發貸款占比一直在壓降，從2019年末的(de)7.33%下(xià)降至2023年末的(de)5.42%，但是今年一季度出現“上翹”，達到了(le)5.57%。
房(fáng)地産信貸數據的(de)增長(cháng)，得(de)益于房(fáng)地産融資協調機制的(de)推進。
根據國家金融監管總局披露，截至5月(yuè)16日，全國297個(gè)地級及以上城(chéng)市已經建立了(le)融資協調機制，“白名單”項目貸款審批金額已達到9350億元。
銀行穩定息差有壓力
“517新政”提出“不設按揭利率下(xià)限”，将首付比例降至曆史新低，完全打開了(le)貸款利率下(xià)限。
房(fáng)貸利率與首付比例的(de)調整，有利于加快(kuài)居民釋放購(gòu)買力需求。同時(shí)，值得(de)注意的(de)是，房(fáng)地産貸款利率的(de)持續調整，也(yě)對(duì)銀行淨息差和(hé)經營利潤帶來(lái)一定的(de)壓力，後續銀行如何平衡息差，成爲資産負債管理(lǐ)的(de)重要課題。
從個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款規模看，5年前個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款占據貸款投向的(de)比重幾近兩成，此後不斷下(xià)降，但當前仍然占據不低于15%的(de)比重。盡管如此，個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款的(de)總量還(hái)是維持增量狀态，是資産端收益率較高(gāo)的(de)重要優質資産。可(kě)以預見，房(fáng)貸降息是後續影(yǐng)響銀行淨息差的(de)重要因素。
回溯來(lái)看，銀行房(fáng)貸利率自2021年10月(yuè)達到最高(gāo)點後，至今已下(xià)降了(le)200多(duō)個(gè)基點。2023年末，銀行業的(de)息差已經跌破1.7%，降至1.69%。如何穩定息差，已成爲銀行業的(de)共性挑戰。
近年來(lái)，銀行業息差持續收窄，源于資産端和(hé)負債端的(de)收益并不是同步調整，尤其是資産端的(de)收益下(xià)滑較快(kuài)。自2019年8月(yuè)LPR改革以來(lái)，銀行業經曆了(le)多(duō)次LPR下(xià)調，新投放的(de)貸款收益率和(hé)存量貸款重定價，導緻資産端收益率不斷下(xià)降。
爲了(le)減緩息差收窄，兩年前不少銀行就已主動調整負債結構和(hé)定價策略，持續性地對(duì)長(cháng)期限、高(gāo)成本負債進行管理(lǐ)，以抵補資産端收益率的(de)下(xià)行。同時(shí)，2023年以來(lái)存款利率下(xià)降了(le)50—60個(gè)基點，爲貸款利率的(de)下(xià)降創造了(le)空間。不過，正如某家區(qū)域銀行的(de)高(gāo)管所言，經過兩三年時(shí)間，随著(zhe)存款市場(chǎng)競争的(de)日益激烈，單方面地壓降、控制付息成本，以期控制息差收窄的(de)速度，這(zhè)一邊際效應正在逐步遞減。
“當前，銀行确實面臨著(zhe)‘既想拓展份額又難以降低利率’的(de)兩難抉擇。”廣東省城(chéng)規院住房(fáng)政策研究中心首席研究員(yuán)李宇嘉表示，商業銀行的(de)房(fáng)貸業務确實面臨著(zhe)壓力。在資産荒背景下(xià)，衆多(duō)銀行争搶房(fáng)貸這(zhè)類優質資産，居民則主要考慮哪家銀行貸款利率低，銀行不得(de)不通(tōng)過降息等手段争取客戶。事實上，這(zhè)是把“雙刃劍”，降息将進一步壓低銀行利潤，同時(shí)在房(fáng)貸不良率有所攀升的(de)情況下(xià)，損失存在擴大(dà)的(de)可(kě)能。
“房(fáng)貸利率下(xià)行給銀行帶來(lái)的(de)壓力，既包括提前還(hái)貸帶來(lái)的(de)優質資産縮量，也(yě)包括資産端利率下(xià)行帶來(lái)的(de)利差收窄。”國家金融與發展實驗室特聘研究員(yuán)任濤建議(yì)，在這(zhè)種環境下(xià)，商業銀行一方面應抓住貸款利率下(xià)行的(de)機會，積極拓寬增量貸款需求帶來(lái)的(de)投放機遇，以彌補價格下(xià)行帶來(lái)的(de)壓力；另一方面則要通(tōng)過優化(huà)資産負債管理(lǐ)和(hé)綜合服務策略，把留住按揭客戶而非簡單留住按揭類資産作爲首要和(hé)長(cháng)遠(yuǎn)任務，積極挖掘按揭類客戶在财富管理(lǐ)等其它業務上的(de)潛力。
此外，任濤還(hái)表示，在這(zhè)個(gè)過程中，政策部門也(yě)要有所作爲，既要避免銀行業之間形成惡性競争，放大(dà)利率下(xià)行給銀行業帶來(lái)的(de)壓力，也(yě)要在負債端形成更有力的(de)引導，呵護并穩定銀行業的(de)息差空間。
“房(fáng)地産業是國民經濟的(de)支柱行業，目前面臨發展困難，行業自身存在較大(dà)風險也(yě)對(duì)經濟金融發展帶來(lái)較大(dà)風險。”中國郵政儲蓄銀行研究員(yuán)婁飛(fēi)鵬表示，銀行業按照(zhào)市場(chǎng)化(huà)法治化(huà)原則支持房(fáng)地産行業，有助于緩解房(fáng)地産企業的(de)資金壓力，穩定居民對(duì)房(fáng)地産的(de)價格預期。短期來(lái)看，這(zhè)雖然對(duì)銀行淨息差造成壓力，但推動房(fáng)地産行業風險有效化(huà)解有助于穩定經濟增長(cháng)和(hé)風險防範，長(cháng)遠(yuǎn)看有助于銀行持續經營和(hé)淨息差穩定。
華創證券發布的(de)研報則認爲，多(duō)地下(xià)調房(fáng)貸利率下(xià)限，預計息差降幅有限。該研報測算(suàn)，綜合考慮2月(yuè)份5年期LPR下(xià)調25BP以及假設此次按揭貸款利率平均繼續下(xià)降25BP，對(duì)2024年和(hé)2025年上市銀行的(de)息差影(yǐng)響分(fēn)别爲-1.2BP、-2.9BP，降幅相對(duì)較小。“此次住房(fáng)金融支持政策能夠有效提振房(fáng)市銷售，則對(duì)銀行業的(de)資産質量爲正向貢獻，維持高(gāo)質量可(kě)持續發展。”該研報表示。
房(fáng)地産投放策略有講究
在下(xià)行周期對(duì)房(fáng)地産進行信貸投放，無疑令銀行的(de)資産質量成爲投資者關注的(de)焦點。根據2023年年報數據，多(duō)家上市銀行的(de)對(duì)公房(fáng)地産不良率在4.5%高(gāo)位。因此，當前商業銀行的(de)房(fáng)地産投放已更趨理(lǐ)性。
“根據每年初的(de)信貸投放策略，房(fáng)地産投放在‘維持類’這(zhè)一檔次。”5月(yuè)8日，上海農商銀行首席風險官朱衛在該行舉行的(de)2023年業績說明(míng)會上稱，近兩年雖然監管部門已不再聚焦房(fáng)地産集中度考核，但是該行根據自身的(de)既定計劃，有序壓縮了(le)房(fáng)地産投資占比，希望将更多(duō)信貸資源投放到制造業、科創等領域。
在房(fáng)地産企業貸款的(de)具體投放方面，上海農商銀行采取主動管理(lǐ)的(de)策略，分(fēn)層、分(fēn)類地去推房(fáng)地産項目，包括重點支持政府的(de)保障型項目，支持農民集中建房(fáng)、住房(fáng)項目；支持一般商品房(fáng)的(de)開發貸項目；支持工業類、科研類、倉儲或者服務于制造業的(de)經營穩定項目等。對(duì)于商辦項目，尤其是對(duì)于建設階段的(de)商辦項目，上海農商銀行則謹慎參與。
當然，在個(gè)人(rén)住房(fáng)按揭貸款這(zhè)一優質資産上面，上海農商銀行表示積極投放，2024年該行的(de)策略是與頭部中介建立良好的(de)合作關系，盡可(kě)能提升一手樓盤的(de)覆蓋率。
郵儲銀行零售業務總監梁世棟在該行2023年業績說明(míng)會上表示，展望2024年，整個(gè)房(fáng)地産行業還(hái)是處于一個(gè)調整期，但該行相信相關政策出台後，效果會逐步顯現。在房(fáng)地産行業調整的(de)背景下(xià)，按揭業務的(de)風險控制策略顯得(de)更爲重要。當前，郵儲銀行按揭貸款的(de)95%，爲首套房(fáng)。
建設銀行的(de)資産配置策略，則體現爲調整資産結構，即通(tōng)過壓縮低收益資産占比、加強零售信貸布局等措施優化(huà)資産結構，以延緩息差下(xià)降趨勢。2023年，該行貸款和(hé)金融投資等核心資産占比提升0.3個(gè)百分(fēn)點；同時(shí)，該行加強零售信貸生态建設，鞏固零售信貸的(de)大(dà)行地位，個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款新投放量也(yě)居前。
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